一、三种税分清楚：谁该交、交多少、怎么免

二手房交易中，个税、增值税、契税是绕不开的三种税，但承担方和减免条件天差地别，这是避坑的第一道防线。

（一）个税：房东的 “义务”，满五唯一可全免

个税全称 “个人所得税”，由卖方（房东）承担，税率为房屋成交价的 1%。但只要满足 “房本满 5 年且是房东唯一住房”，这笔钱就能全额免除。

比如一套 100 万的房子，若房东的房本刚满 3 年，且名下还有其他房产，就得交 1 万个税；若房本满 5 年且是唯一住房，这笔钱一分不用花。

现实中，不少中介会故意隐瞒 “满五唯一” 的政策，让买家替房东缴税。就像有位购房者，买了套满五唯一的房子，中介却说 “房东还有套老房子”，硬是让他多交了 1 万个税，等发现真相时，中介早已没了踪影。

（二）增值税：短期交易的 “门槛”，满 2 年就免征

增值税及附加（含城建税、教育费附加等）由房东承担，税率 5.3%，但房本满 2 年就能免征。这项税主要针对 “炒房”，防止短期买卖获利。

一套 100 万的房子，若房本刚满 1 年，增值税就得交 5.3 万；满 2 年则分文不花。曾有位买家通过中介买了套房本 1 年的二手房，中介说 “税费全包省事儿”，结果他不仅交了自己的契税，还替房东承担了 5.3 万增值税，事后想维权都找不到人。

（三）契税：买家的 “责任”，面积决定税率

契税是唯一由买家承担的税，税率按面积划分：140 平以下 1%，140 平以上 1.5%-3%（各地略有差异）。

比如买套 120 平的房子，成交价 100 万，契税就是 1 万；若房子是 150 平，契税可能要交 1.5 万 - 3 万。这里要注意，中介常把 “140 平” 当临界点做文章，比如把 139 平的房子说成 141 平，硬生生多收 0.5%-2% 的税。

二、中介的 “文字游戏”：这些套路要警惕

中介坑人的手段，往往藏在合同条款和口头承诺里，稍不注意就会掉进去。

（一）“税费全包”=“买家全掏”

合同里写 “税费由乙方承担”，看似简单，实则把房东该交的个税、增值税全算到你头上。一套 100 万的房子，若房本不满 2 年、房东也不是唯一住房，正常情况下买家只需交 1%（140 平以下）的契税，即 1 万；但 “全包” 的话，就得再加上 1% 个税和 5.3% 增值税，总计 7.3 万，多花 6.3 万！

（二）隐瞒 “满五唯一”“满二” 信息

有些中介为了快速成交，不核实房本年限和房东住房情况。比如一套满 2 年的房子，中介却说 “刚满 1 年”，让你多交 5.3% 的增值税；或者明明是 “满五唯一”，却谎称 “房东还有其他房”，让你白交 1% 的个税。

（三）面积 “差 1 平”，税费差一倍

140 平是契税的 “分水岭”，中介可能把 139 平说成 141 平，让税率从 1% 升到 1.5% 甚至 3%。就像有位购房者买了套 142 平的房子，中介按 3% 收契税，比实际应缴的 1.5% 多花了 1.5 万。

三、避坑口诀要记牢：三步搞定税费事

记住这句口诀：“满五唯一省个税，满二免增值税，契税面积要看清”，再按这三步操作，保你不吃亏。

第一步：签合同前查 “两证”