二手房交易藏着太多看不见的风险，一份写不明白的合同，可能让你半辈子积蓄打水漂。今天就来说说，签二手房合同时，哪几条必须白纸黑字写清楚，才能睡得踏实。

一、债务清白条款：房子不能带 "隐形债主"

"这房子跟我没债务关系"—— 卖家的口头承诺可不算数，必须在合同里写明：甲方（卖家）承诺该房屋无抵押、无查封，未被用于债务抵押，不存在任何第三方债权纠纷。后面还要加一句关键的："若因甲方隐瞒债务导致房屋被查封或第三方主张权利，乙方（买家）有权解除合同，甲方需退还全部房款并赔偿房价 20% 的违约金"。

那位被讨债的大姐，就是因为合同里没这条。前房主早在卖房前就把房子抵押给了高利贷公司，虽然过户时没被查出，但债主拿着更早的抵押协议闹上门，法院虽然后来判决买卖有效，可这半年的骚扰和精神损失，谁来赔？

还有更糟的情况：如果卖家背着你把房子抵押给银行，过户后银行起诉要求拍卖房屋偿债，你可能连住的地方都没有。所以必须要求卖家配合查档，在不动产登记中心打出《房屋无抵押查封证明》，附在合同后面作为附件。

二、产权人到场：别让 "假房主" 骗了房

"我儿子说了，这房子他能做主"—— 这话可别信。上周就有对老夫妻，儿子偷偷把父母的房子卖了，拿着钱跑了。老两口住了一辈子的房，突然被新买家要求腾房，差点流落街头。

签合同的核心原则是：产权人必须全部到场签字。房产证上写着几个人的名字，就得几个人亲自来，少一个都不行。如果有产权人确实来不了（比如在国外），必须提供经公证处公证的《授权委托书》，明确受托人有权代为签订买卖合同、办理过户等全部手续。

这里有个坑要注意：有些卖家会说 "我爱人同意卖房，就是没时间来"，然后拿出手写的 "同意书"。这根本没用！法律规定，共有房产买卖必须经全体共有人同意，手写证明不能替代到场签字或公证委托。去年有个案例，丈夫瞒着妻子卖房，妻子起诉后法院判决合同无效，买家钱房两空。

三、违约责任：出了岔子谁担责

交易中途出问题的概率，比你想象的高得多：卖家突然说不卖了、房子被法院查封了、产权人去世了... 这些 "幺蛾子" 必须提前约定责任。

合同里要写清：若因甲方（卖家）原因导致合同无法履行（包括但不限于房屋被查封、产权纠纷、擅自解约等），甲方需承担以下责任：

全额退还乙方已支付的房款（包括定金、首付款、贷款等）；赔偿乙方已支付的税费、中介费等实际损失；

按房屋总价款的 20% 支付违约金（可根据情况调整比例，但不能低于 10%）。

有位买家就遇到卖家临时涨价，合同里写了 20% 违约金，卖家一算账，违约要赔 20 万，乖乖按原价卖了。要是没这条，买家要么加价，要么耗时半年打官司，损失只会更大。

四、补充条款：堵住细节漏洞

除了以上三条，这几个细节也得加上：

户口迁出期限："甲方需在过户后 30 日内将户口从该房屋迁出，逾期按每日 500 元支付违约金"（别小看户口问题，迁不出去可能影响孩子上学）；

房屋瑕疵告知："甲方已如实告知房屋存在的瑕疵（如漏水、墙体开裂等），未告知的瑕疵由甲方承担维修责任"；

尾款支付条件："乙方支付尾款前，需确认房屋无新增抵押、查封，且水电燃气等费用已结清"。

五、签合同前的 "保命检查"

别光盯着合同条款，签合同前这三步必须做：

查产权：去不动产登记中心查《房屋权属证明》，确认产权人、是否抵押、是否查封；

核身份：让产权人出示身份证、户口本，核对与房产证上的信息一致；

留证据：全程录音录像（提前告知对方），要求卖家在合同每一页签字按手印，关键条款下面划横线并手写 "已阅并同意"。

买房是人生最大的消费，合同上的每个字都可能影响未来几十年的生活。那位被讨债的大姐，如果合同里写了债务清白条款，至少能追回损失和违约金；被儿子骗房的老夫妻，如果买家要求产权人到场，根本不会有后面的纠纷。

记住：二手房交易的水很深，卖家的笑脸和中介的保证都靠不住，只有白纸黑字的合同才是你的护身符。签合同前多花 3 小时较真，比事后花 3 年维权强一万倍。毕竟，谁也不想住个房子天天提心吊胆，对吧？