一、土地性质藏 “暗雷”，交易时要掏 “天价”

李先生的遭遇，根源在于没搞懂安置房的土地性质。安置房的土地多是 “划拨” 性质，而商品房的土地是 “出让” 性质，这一字之差，可能让你在交易时多花几十万。

划拨土地是政府为安置拆迁户无偿提供的，没缴纳土地出让金，所以安置房 initial price 才会偏低。但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地上的房屋要上市交易，必须先向政府补缴土地出让金，金额通常是房屋评估价的 15%-40%。就像李先生那套 120 平米的房子，评估价 180 万，按 20% 补缴就得 36 万，远超当初买房省下的 50 万差价。

商品房的土地是开发商通过 “招拍挂” 花钱买来的，土地出让金已经包含在房价里，房产证上会明确标注 “出让” 性质。这意味着商品房可以随时自由买卖，不用额外掏钱，交易流程简单，买家也更愿意接手。

二、房产证是道坎，办不下来麻烦多

“住了五年，房产证还没影，想抵押贷款都不行。” 这是很多安置房业主的共同烦恼。商品房从交房到拿到房产证，通常不超过一年，而且有明确的办理时限，开发商逾期未办还要赔偿违约金。但安置房的房产证，却可能让你等得遥遥无期。

安置房办证难，主要有三个原因：一是开发商偷工减料，项目没通过验收，比如消防设施不达标、绿化率不够等；二是土地手续不全，有的安置房建在集体土地上，没完成转国有手续，根本办不了房产证；三是开发商拖欠税费，导致无法办理初始登记。有个安置房小区，300 多户业主住了八年，房产证还没办下来，房子既不能卖也不能抵押，成了 “死资产”。

更可怕的是，没有房产证的安置房，就算签了买卖合同也不受法律保护。曾有位业主把无证安置房卖给别人，后来房价涨了，他反悔把买家告上法庭，法院判决合同无效，买家只拿回部分房款，损失惨重。

三、居住体验差距大，糟心事一箩筐

“便宜没好货”，这句话在安置房的居住体验上体现得淋漓尽致。

在建筑质量上，安置房为了控制成本，偷工减料是常事。墙面空鼓、屋顶漏水、管道生锈、电梯频繁故障，这些问题让业主苦不堪言。有个安置房小区交房才半年，就有几十户业主反映家里漏水，修了好几次都没修好。而商品房有严格的质量监管体系，出问题的概率要小得多。

小区管理更是让人头疼。商品房小区有专业的物业公司，门禁严格、环境整洁、设施维护及时。但安置房小区，很多是由村委会或者临时组建的团队管理，管理混乱：垃圾堆在楼道没人清，路灯坏了没人修，车辆随便乱停，消防通道被堵是常事。

最让人糟心的是社区氛围。很多安置房小区住的都是原来的村民，形成了相对封闭的圈子。外来业主搬进去，就像闯进了别人的地盘，处处受排挤。想装个空调外机，邻居说影响美观不让装；想在自家阳台封个窗户，村里说破坏统一风格；开车回家，车位总被村民的三轮车、电动车占着，找物业也没人管。一位业主无奈地说：“住在这里，感觉自己像个外人，浑身不自在。”

四、非要买安置房？这三点必须提前做

如果实在因为预算有限想买安置房，一定要做好这三件事，不然很可能吃大亏：

（一）查清楚土地性质和补缴金额

要求卖家出示《国有土地使用证》，看土地是划拨还是出让。如果是划拨，必须让房管部门算出准确的补缴金额，并且在合同里写明 “土地出让金由卖家承担”，别像李先生那样，等到交易时才发现要自己掏钱。

（二）确认房产证能办下来，约定好时限

在合同里明确约定 “交房后多久必须办下房产证”，比如 “180 天内”，并且写上逾期未办的违约责任，比如 “每天按房款的万分之一赔偿”。还要去不动产登记中心查一下，房子有没有抵押、查封，开发商有没有欠税等问题。

（三）找专业律师把把关

安置房交易的坑太多，最好找懂行的律师帮忙审核合同，核查项目手续。律师能从法律角度帮你规避风险，比如看看有没有限售期（部分安置房拿到房产证后几年内不能交易），有没有其他隐藏的债务纠纷等。

安置房看似便宜，背后却藏着产权不清、质量堪忧、交易困难等一堆问题。买房是一辈子的大事，与其贪便宜买安置房后悔，不如咬咬牙买套小一点的商品房。商品房虽然贵点，但证件齐全、质量有保障、交易自由，住得也安心。

如果实在要买安置房，记住：没房产证的不买，土地性质不明确的不买，开发商不靠谱的不买。必要时一定要请律师帮忙，别让一时的贪便宜，耽误了一辈子的幸福。毕竟，房子是用来住的，住得安心、舒心才最重要。